Menurut Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni yang berkewajiban untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan pemilikan dan penghuniaannya. Jadi, agar penghuni satuan rumah susun tidak menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, maka dibentuk perhimpunan penghuni yang mengatur dan mengurus kepentingan bersama. Perhimpunan penghuni ini nantinya diberi kedudukan sebagai badan hukum, yang susunan organisasi, hak dan kewajibannya diatur dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga.

Sebagai badan hukum, pengurus perhimpunan penghuni dapat mewakili para penghuni atau pemilik satuan rumah susun, baik di dalam maupun di luar pengadilan. Perhimpunan penghuni dibentuk terutama untuk mengatur penghunian dan pengelolaan rumah susun. Kegiatannya perlu diserasikan dengan kegiatan kelembagaan RT dan RW yang bergerak di bidang kemasyarakatan. Dalam hal ini, perhimpunan dapat membentuk atau menunjuk badan pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap penggunaan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan pemeliharaan serta perbaikannya. Badan pengelola bertanggung jawab kepada perhimpunan penghuni.

Urgensi dari pembentukan perhimpunan penghuni intinya adalah mengatasi semua masalah yang timbul di dalam ataupun yang berkaitan dengan rumah susun tersebut. Sebagai contoh, pada sekitar Agustus 2008 muncul rumor yang menyatakan bahwa pemerintah melalui PLN akan mengeluarkan aturan yang akan mewajibkan pengelola di rumah susun untuk menjalankan genset 2 kali seminggu, hal ini juga akan diberlakukan bagi shopping centre. Tentunya jika aturan ini jadi diterapkan, akan berakibat bagi naiknya cost listrik, sehingga pada gilirannya akan menaikkan biaya service charge dan tentunya semua itu akan ditanggung oleh penghuni.

Persiapan Pembentukan Perhimpunan Penghuni

Sebenarnya kalau kita mengacu ke Undang-Undang Rumah Susun, maka kewajiban untuk membentuk perhimpunan penghuni tidak hanya semata-mata menjadi kewajiban penghuni tetapi developer juga mempunyai kewajiban untuk membantu terbentuknya perhimpunan penghuni tersebut. Sebagai persiapan, pembentukan perhimpunan penghuni dalam prakteknya tidak bisa langsung diadakan satu kali ketika Rapat Umum Anggota diadakan untuk yang pertama kalinya.

Biasanya, sebelum Rapat Umum Anggota akan diadakan semacam pertemuan penghuni. Sekitar 2 minggu sebelum rapat umum anggota itu dilaksanakan akan disosialisasikan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga serta tata tertib penghunian yang semuanya masih dalam bentuk draft. Draft-draft itulah yang akan menjadi guidance untuk para penghuni dalam rapat umum anggota, tetapi kemungkinan untuk perubahan, dalam hal ini pengurangan atau penambahan draft-draft tersebut dimungkinkan terjadi, sepanjang disetujui bersama karena hasil kesepakatan itulah yang akan menjadi rujukan para penghuni dalam melaksanakan tata kehidupan di rumah susun. Kesempatan itu juga bisa digunakan untuk siapa yang akan menjadi pengurus perhimpunan penghuni di antara mereka.

Berkaitan dengan sosialisasi anggaran dasar, anggaran rumah tangga dan tata tertib penghunian tentunya masukan dari para penghuni yang berkaitan dengan hal tersebut sangat diperlukan. Patut dicermati bahwa anggaran dasar itu ada yang perlu disesuaikan dari masa ke masa, karena aturan yang ada di dalam Undang-undang Rumah Susun belum tentu applicable seperti masalah voting right. Semestinya dalam draft itu yang punya voting right adalah pemilik, karena voting right itu dampaknya adalah cost. Misalnya mengenai penghuni yang berstatus penyewa, jika mereka juga mempunyai voting right tentu dalam rapat umum mereka akan mengajukan usul ini-itu dan disepakati lalu kemudian dipindah biaya/cost yang nantinya timbul akibat dari usul-usul mereka harus ditanggung oleh para pemilik oleh para pemilik. Ini salah satu contoh saja bahwa ada beberapa peraturan yang harus disesuaikan dengan voting right para pemilik.

Jadi legal dokumen secara garis besarnya ada tiga, yaitu;

a. Anggaran dasar yang mengatur tentang hak dan kewajiban pihak-pihak yang berada di dalam rumah susun ini yaitu ada perhimpunan penghuni, ada yang namanya badan pengelola;

b. Anggaran Rumah Tangga yang mengatur mekanismenya;

c. House Rule atau Tata Tertib Pengelolaan.

Semua itu perlu diperbarui dari masa ke masa. Kita tidak bisa hanya mengandalkan pemerintah, karena mereka ‘tidak tahu’ secara detil kebutuhan penghuni. Dalam prakteknya, yang paling mengetahui kebutuhan penghuni adalah para pemilik atau penghuni rumah susun itu sendiri. Oleh karena itu, pentingnya kehadiran para penghuni/pemilik Rapat Umum Anggota, selain karena Undang-Undang mewajibkan terbentuknya perhimpunan penghuni dan hal tersebut diatas, dalam prakteknya dari pengalaman yang ditemui di lapangan kalau yang kita undang sedikit lalu dilakukan pengundangan kembali, maka ini menyangkut pemborosan biaya. Hal ini dapat mengakibatkan tidak terlaksananya Rapat Umum Anggota. Kalau disepakati dalam tata tertib bahwa bila kita undang untuk yang pertama tidak cukup lebih dari 50% kita tunda 1 jam lalu berapapun yang datang maka kita anggap quorum. Sebab jika tidak demikian maka tidak akan bisa dimulai.

Profil Penulis: Muhammad Akram S.H.,MHum

Penulis adalah Ketua Litbang Forum Kajian Hukum Properti Indonesia (FKHPI) sejak tahun 2008 sekaligus sebagai seorang Legal Staf di Erwin Kallo & Co (Property Lawyers) Jakarta, dengan ruang lingkup pekerjaan yaitu membuat draft-draft dokumen dan perjanjian dalam rangka transaksi/penjualan property, revisi perjanjian-perjanjian dan lain sebagainya.

Anda yang ingin berkonsultasi langsung dengan Muhammad Akram, bisa mengirimkan pertanyaan seputar masalah legal di bidang properti ke: editor@propertykita.com. Jangan lupa cantumkan nama dan kota tempat tinggal Anda dengan email subject “Konsultasi Legal”.

About these ads